Von Rechtsanwältin Tabea Sigl | Bau- und Werkvertragsrecht
Die Baustelle läuft, ein großer Teil der Leistung ist erbracht – und plötzlich flattert die Kündigung ins Haus. Oder umgekehrt: Der Auftraggeber zahlt seit Wochen keine Abschläge mehr, und Sie überlegen, den Vertrag selbst zu beenden. In beiden Fällen stellt sich dieselbe Frage: Was bekomme ich für die bereits erbrachten – und für die nicht mehr erbrachten – Leistungen?
Seit der Reform des Bauvertragsrechts zum 01.01.2018 regeln §§ 648, 648a BGB die Kündigung ausdrücklich. Wer die Unterschiede kennt und formal sauber vorgeht, sichert seinen Werklohn. Wer Fehler macht, riskiert erhebliche Einbußen.
Drei Kündigungsszenarien mit sehr unterschiedlichen Folgen
Ob und in welcher Höhe Sie Werklohn verlangen können, hängt entscheidend davon ab, wer den Vertrag aus welchem Grund beendet. Der Auftraggeber kann jederzeit „frei“ kündigen; beide Seiten können aus wichtigem Grund kündigen, wenn ihnen ein Festhalten am Vertrag nicht zumutbar ist.
| Kündigung | Voraussetzung | Folge für den Werklohn |
|---|---|---|
| Freie Kündigung durch den Auftraggeber (§ 648 BGB) | Jederzeit bis zur Fertigstellung möglich, ohne Begründung. | Anspruch auf die vereinbarte Vergütung, abzüglich ersparter Aufwendungen und anderweitigen Erwerbs. Vermutet werden 5 % der Vergütung für den nicht erbrachten Teil. |
| Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648a BGB) | Fortsetzung unzumutbar, in der Regel nach vorheriger Fristsetzung oder Abmahnung. | Vergütung nur für die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen; je nach Fall zusätzlich Schadensersatzansprüche. |
| Kündigung durch den Unternehmer (z. B. §§ 643, 648a, 650f BGB) | Etwa Zahlungsverzug oder fehlende Mitwirkung, nach Fristsetzung mit Kündigungsandrohung. | Vergütung für erbrachte Leistungen; bei nicht gestellter Bauhandwerkersicherung (§ 650f BGB) grundsätzlich auch für nicht erbrachte Teile abzüglich ersparter Aufwendungen. |
Merke: Jede Kündigung eines Bauvertrags bedarf der Schriftform (§ 650h BGB). Eine E-Mail oder Nachricht per Messenger genügt nicht. Eine formunwirksame Kündigung beendet den Vertrag nicht, und Sie sollten sie auch selbst nur schriftlich mit Unterschrift aussprechen.
Die zentrale Herausforderung: Leistungsstand und Abrechnung
Nach der Kündigung muss die Vergütung für die erbrachte Teilleistung abgerechnet werden. Hier scheitern viele Unternehmer – nicht am Anspruch, sondern am Nachweis. Beide Seiten können verlangen, den Leistungsstand gemeinsam festzustellen (§ 648a BGB). Wer einem Termin dazu fernbleibt oder seine Mitwirkung verweigert, trägt die Beweislast für den Leistungsstand zum Zeitpunkt der Kündigung. Ihre Schlussrechnung sollte deshalb enthalten:
- eine klare Trennung zwischen erbrachten und nicht erbrachten Leistungen,
- die Bewertung der erbrachten Leistungen auf Grundlage der vereinbarten Preise,
- bei freier Kündigung die Darlegung ersparter Aufwendungen und anderweitigen Erwerbs,
- Aufmaße, Fotos und Nachweise, die den Leistungsstand belegen.
Die häufigste Schwäche in Vergütungsprozessen nach Kündigung: Der Leistungsstand wurde nie festgehalten. Was am Tag der Kündigung nicht dokumentiert wurde, lässt sich später kaum noch rekonstruieren, spätestens dann nicht mehr, wenn ein Nachfolgeunternehmer weitergebaut hat.
Fällig wird der Anspruch grundsätzlich mit der Abnahme der erbrachten Leistung und einer prüfbaren Schlussrechnung (§ 650g Abs. 4 BGB). Die regelmäßige Verjährung beträgt drei Jahre und beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch fällig wurde.
Vorsicht: Die Kündigung selbst wird zum Streitpunkt
Viele Auftraggeber begründen ihre Kündigung nachträglich mit Mängeln oder Verzögerungen, um die Zahlung zu kürzen. Ob ein wichtiger Grund vorlag, ist im Streitfall genau zu prüfen. Häufig fehlt es an einer vorherigen Fristsetzung oder Abmahnung, oder die Kündigung wurde zu spät erklärt. Eine unwirksame außerordentliche Kündigung des Auftraggebers wird von Gerichten unter Umständen als freie Kündigung ausgelegt – dann steht Ihnen die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen zu.
Auch für Sie gilt: Kündigen Sie als Unternehmer ohne wirksamen Grund, kann das Ihre Ansprüche gefährden und Schadensersatzforderungen auslösen. Bevor Sie kündigen, sollten Sie daher immer prüfen, ob Sie stattdessen die Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB verlangen und Ihre Leistung bis dahin verweigern können. Das gilt allerdings nicht in jedem Fall; bei privaten Bauherren, die ein Einfamilienhaus bauen oder umbauen lassen, greift die Vorschrift in der Regel nicht.
Mein Rat als Rechtsanwältin: Handeln Sie von Anfang an richtig
Eine Kündigung ist für Bauunternehmer ein kritischer Moment. Um Ihren Werklohn zu sichern, empfehle ich folgendes Vorgehen:
- Prüfen Sie jede Kündigung sofort auf Form und Grund. Ist sie schriftlich, unterschrieben und nachvollziehbar begründet?
- Halten Sie den Leistungsstand fest. Laden Sie den Auftraggeber schriftlich zu einer gemeinsamen Feststellung ein und dokumentieren Sie ihn mit Aufmaß und Fotos.
- Setzen Sie Fristen und Androhungen schriftlich und eindeutig. Wer selbst kündigen will, muss zuvor Nachfrist und Kündigungsandrohung wirksam erklären.
- Erstellen Sie eine prüfbare Schlussrechnung. Trennen Sie erbrachte und nicht erbrachte Leistungen und legen Sie ersparte Aufwendungen offen.
- Suchen Sie frühzeitig rechtlichen Rat. Ich prüfe Kündigungen, rechne Ihre Leistungen ab und setze Ihre Werklohnforderung durch – wenn es sinnvoll ist, auch im Wege einer Mediation.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.